چالش‌های بلندمرتبه‌سازی در شهرهای ساحلی شمال: تهدیدی برای شالیزارها!

استان‌ها به گزارش باور خبر به نقل از تسنیم از ساری، مازندران در موقعیت جغرافیایی خاصی قرار دارد که شامل دریای خزر، جنگل‌ها و شالیزارها می‌شود. این عناصر هرکدام بخشی از هویت طبیعی، اقتصادی و زیستی این استان را تشکیل می‌دهند. با این حال، افزایش تقاضا برای مسکن، گسترش ویلاسازی، رشد سکونتگاه‌های فصلی و ورود سرمایه‌های غیربومی فشار بیشتری بر زمین‌های محدود استان وارد کرده است. این فشار اگر بدون برنامه‌ریزی و نظارت مؤثر ادامه یابد، می‌تواند به تغییر کاربری اراضی کشاورزی، افزایش هزینه‌های خدمات شهری و تشدید مخاطرات زیست‌محیطی منجر شود.

بلندمرتبه‌سازی هدفمند به‌عنوان یکی از راهکارهای مدیریت توسعه شهری در مازندران مطرح شده است. موافقان این رویکرد معتقدند که می‌تواند با کاهش گسترش افقی شهرها، استفاده بهینه از زمین و تأمین نیازهای سکونتی، بخشی از فشار بر شالیزارها و عرصه‌های طبیعی را کاهش دهد. با این حال، موفقیت این رویکرد تنها به ساخت برج‌های بیشتر وابسته نیست؛ بلکه رعایت ضوابط فنی، محدودیت‌های محیطی، تأمین زیرساخت‌ها، مدیریت فاضلاب و حفاظت از حقوق عمومی تعیین می‌کند که آیا بلندمرتبه‌سازی به ابزاری برای توسعه پایدار تبدیل می‌شود یا بر پیچیدگی مسائل شهرهای ساحلی می‌افزاید.

سرخ‌رود، یکی از شهرهای ساحلی مازندران، به‌عنوان پایلوت بلندمرتبه‌سازی انتخاب شده است. این طرح قرار است با تعیین پهنه‌های مشخص و اعمال ضوابط ساخت‌وساز، توسعه شهری را در چارچوبی مدیریت‌شده هدایت کند. در کنار این پروژه، حفاظت از حریم دریا، سامان‌دهی پسماند، اجرای طرح‌های عمرانی و حرکت به‌سوی هوشمندسازی نیز در دستور کار مدیریت شهری قرار دارد. اما بلندمرتبه‌سازی در سرخ‌رود با چه ضوابطی پیش می‌رود؟ چه سهمی از اراضی ساحلی در این طرح قرار گرفته و چگونه از گسترش بی‌رویه ساخت‌وساز جلوگیری می‌شود؟ شهرداری برای صیانت از حریم عمومی دریا، مدیریت پسماند و آماده‌سازی زیرساخت‌های شهری چه اقداماتی انجام داده است؟ محسن کبود فیروزجایی، شهردار سرخ‌رود، در گفت‌وگوی تفصیلی با خبرنگار تسنیم، ضمن تشریح روند اجرای طرح بلندمرتبه‌سازی، از برنامه‌های مدیریت شهری برای حفاظت از اراضی، توسعه زیرساخت‌ها، سامان‌دهی ساحل و حرکت به‌سوی شهر هوشمند سخن گفت.

محسن کبود فیروزجایی با اشاره به ضرورت مدیریت ساخت‌وساز در شهرهای ساحلی مازندران اظهار کرد: بلندمرتبه‌سازی طی سال‌های اخیر از جنبه‌های مختلف، از جمله ملاحظات زیست‌محیطی، ورود سرمایه‌های غیربومی و خطر نابودی شالیزارها، مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. با توجه به محدودیت زمین و افزایش تقاضای سکونت در استان، لازم است توسعه شهری بر اساس ضوابط مشخص و متناسب با شرایط جغرافیایی و محیطی هر منطقه انجام شود.

وی افزود: ضوابط جدید بلندمرتبه‌سازی با توجه به تفاوت شرایط مناطق مختلف مازندران تدوین شده است. برای نمونه، در نیمه غربی نوار ساحلی، از بابلسر تا رامسر، به دلیل محدودیت بیشتر وسعت و جمعیت شناور بالا، مقررات سخت‌گیرانه‌تری مورد توجه قرار گرفته است. همچنین اراضی دارای شیب بیش از ۱۵ درصد، حریم رودخانه‌ها، مناطق سیل‌خیز و حریم‌های امنیتی از جمله پهنه‌هایی هستند که بر اساس ضوابط مربوط، از محدوده‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی مستثنی می‌شوند.

شهردار سرخ‌رود با تشریح برخی از الزامات فنی این طرح بیان کرد: بر اساس دستورالعمل‌های ابلاغی، میزان ارتفاع مجاز در پهنه‌های مختلف مازندران از ۳۰ تا ۲۰۰ متر متغیر است و این میزان با توجه به نوع پهنه و الگوی ساخت‌وساز، در قالب تک‌بنا یا چندبنا تعیین می‌شود. کبود فیروزجایی ادامه داد: برخورداری از امتیاز ارتفاعی تابع ضوابط مشخصی است؛ از جمله دسترسی به معابر با عرض بیش از ۱۸ متر، برخورداری از برِ ۲۵ متری، رعایت فاصله مناسب برای تأمین نور طبیعی و پیش‌بینی یک طبقه فضای سبز به ازای هر ۱۰ طبقه ساخت‌وساز. بنابراین، بلندمرتبه‌سازی نمی‌تواند بدون توجه به ظرفیت معابر، الزامات محیطی و شرایط فنی هر محدوده انجام شود.

شهردار سرخ‌رود در تشریح روند شکل‌گیری این طرح گفت: از سال ۱۳۹۸ و به دستور وزارت راه و شهرسازی، با انتخاب مشاوران در سطح ملی، سرخ‌رود به‌عنوان پایلوت بلندمرتبه‌سازی در استان مازندران انتخاب شد. این طرح پس از طی مراحل قانونی، در سال ۱۴۰۲ در شورای عالی شهرسازی به تصویب رسید و در سال جاری وارد مرحله اجرا شد. وی افزود: در چارچوب این برنامه، حدود ۵۰ هکتار از اراضی ساحلی سرخ‌رود در سه پهنه با عنوان‌های HR1، HR2 و HR3 قرار گرفته است که ساخت‌وساز در آن‌ها بر اساس ضوابط و نقشه‌های مصوب انجام می‌شود.

کبود فیروزجایی با تأکید بر محدودیت‌های توسعه افقی در شمال کشور تصریح کرد: بلندمرتبه‌سازی در شهرهای شمالی، با توجه به شرایط جغرافیایی و محدودیت زمین، می‌تواند راهکاری برای پاسخ‌گویی به تقاضای مسکن باشد. تاکنون بخشی از زمین‌های کشاورزی و عرصه‌های طبیعی در اثر گسترش سکونتگاه‌ها و ساخت ویلاها و بناهای مسکونی از کارکرد اصلی خود خارج شده‌اند؛ روندی که ادامه آن می‌تواند به گسترش افقی شهرها، افزایش هزینه تأسیسات و خدمات شهری، تخریب محیط‌زیست و کاهش کیفیت زندگی در بلندمدت منجر شود.

وی با اشاره به موقعیت طبیعی شهرهای ساحلی مازندران اظهار کرد: در بسیاری از این شهرها، دریا در شمال و اراضی کشاورزی در جنوب، محدودیت‌هایی جدی برای توسعه افقی ایجاد کرده‌اند. از سوی دیگر، حفاظت از جنگل‌ها، مراتع، خاک و باغات باارزش نیز ایجاب می‌کند که توسعه شهری در محدوده‌های مشخص و با برنامه‌ریزی دقیق انجام شود. شهردار سرخ‌رود افزود: تثبیت محدوده‌های شهری و جلوگیری از تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات ارزشمند، از مهم‌ترین اهداف این رویکرد است. در کنار آن، تأمین بهینه خدمات زیربنایی و اعمال نظارت‌های مهندسی ویژه بر ساختمان‌های بلند، از جمله توجه به ساختمان‌های سبز و هوشمند، ملاحظات زیست‌محیطی و الزام به احداث تصفیه‌خانه فاضلاب، باید در فرایند اجرای طرح مورد توجه قرار گیرد.

کبود فیروزجایی با اشاره به موقعیت گردشگری سرخ‌رود و دسترسی این شهر از مسیر جاده هراز بیان کرد: این شهر به دلیل مجاورت با دریای خزر و دسترسی مناسب، با تقاضای قابل توجهی برای سکونت موقت و اقامت گردشگران مواجه است. از این رو، مدیریت این تقاضا و ارتقای کیفیت ساخت‌وساز، اهمیت زیادی دارد. وی ادامه داد: بلندمرتبه‌سازی در صورت اجرای اصولی و رعایت ضوابط، می‌تواند امکان استفاده بهینه‌تر از زمین را فراهم کند. کاهش سطح اشغال بناها، ظرفیت بیشتری برای اختصاص زمین به فضای سبز و فضاهای باز ایجاد می‌کند و امکان برنامه‌ریزی بهتر برای خدمات شهری و توسعه زیرساخت‌ها را افزایش می‌دهد.

شهردار سرخ‌رود با اشاره به اهمیت رعایت استانداردهای فنی در ساختمان‌های بلند افزود: اجرای ضوابط سخت‌گیرانه‌تر و نظارت‌های مهندسی می‌تواند به ارتقای کیفیت ساخت‌وساز و افزایش مقاومت بناها کمک کند. همچنین استفاده از فناوری‌های نوین، رعایت الزامات زیست‌محیطی و پیش‌بینی زیرساخت‌های لازم، از جمله مواردی است که باید در اجرای چنین پروژه‌هایی مورد توجه قرار گیرد.

کبود فیروزجایی خاطرنشان کرد: از دیگر ظرفیت‌های این طرح می‌توان به کمک به رشد اقتصاد شهری، ایجاد فرصت‌های شغلی، ارتقای نقش گردشگری و بهبود کیفیت خدمات اشاره کرد؛ البته تحقق این مزایا مستلزم آن است که ساخت‌وسازها در چارچوب نقشه‌ها و ضوابط مصوب انجام شوند و زیرساخت‌های متناسب با جمعیت و میزان بهره‌برداری نیز پیش‌بینی شود.

حفاظت از حریم ۶۰ متری دریا با اجرای جاده سلامت، یکی دیگر از محورهای مطرح‌شده در گفت‌وگو با شهردار سرخ‌رود است؛ موضوعی که با افزایش ارزش زمین‌های ساحلی و توسعه ساخت‌وساز در شهرهای شمالی، اهمیت بیشتری پیدا کرده است. کبود فیروزجایی با تأکید بر اینکه حریم ۶۰ متری دریا حق عمومی مردم کشور است، اظهار کرد: شهرداری سرخ‌رود برای صیانت از این محدوده و جلوگیری از هرگونه تجاوز به آن، طراحی و اجرای پروژه «جاده سلامت» را در دستور کار قرار داده است. وی افزود: این پروژه در چهار فاز و در مسیری به طول حدود ۴.۵ تا ۵ کیلومتر از نوار ساحلی شهر پیش‌بینی شده است. تاکنون فازهای اول تا سوم به پایان رسیده و فاز چهارم نیز با پیشرفت فیزیکی مناسب در حال اجراست.

شهردار سرخ‌رود با اشاره به هزینه اجرای این طرح تصریح کرد: تاکنون بیش از ۲۵۰ میلیارد تومان برای جاده سلامت هزینه شده است. این پروژه با هدف حفاظت از حریم عمومی ساحل و ایجاد مسیری مناسب برای استفاده شهروندان و گردشگران اجرا می‌شود. اجرای چنین طرح‌هایی در شهرهای ساحلی، افزون بر بهبود امکانات تفریحی و گردشگری، می‌تواند به افزایش حضور عمومی در نوار ساحلی کمک کند؛ موضوعی که استمرار آن به نگهداری مناسب، تکمیل زیرساخت‌ها و رعایت ضوابط حفاظت از ساحل وابسته است.

مدیریت پسماند از دیگر موضوعاتی است که در شهرهای ساحلی، به دلیل افزایش جمعیت شناور و ورود گردشگران در دوره‌های مختلف سال، اهمیت ویژه‌ای دارد. افزایش حجم پسماند در چنین مناطقی، در صورت نبود زیرساخت مناسب، می‌تواند هزینه‌های مدیریت شهری را افزایش دهد و پیامدهای زیست‌محیطی به همراه داشته باشد. شهردار سرخ‌رود در تشریح اقدامات انجام‌شده در این حوزه گفت: با خرید زمین از سوی شهرداری و شورای اسلامی شهر، سایت اختصاصی پسماند به همراه سکوی مکانیزه راه‌اندازی شده است. وی افزود: در حال حاضر، دو دستگاه زباله‌سوز با ظرفیت مجموع ۱۲ تا ۱۵ تن در روز در این مجموعه فعالیت می‌کنند. به گفته شهردار، این دستگاه‌ها به‌صورت مکانیزه و زیر نظر مستقیم اداره‌کل حفاظت محیط‌زیست فعالیت دارند و فرایند کار آن‌ها با هدف جلوگیری از آلودگی محیط‌زیست انجام می‌شود.

کبود فیروزجایی با بیان اینکه شهرداری برای مدیریت پسماند در شهر سرخ‌رود زیرساخت‌های اختصاصی ایجاد کرده است، وضعیت این حوزه را مطلوب ارزیابی کرد و گفت که این شهر در زمینه مدیریت پسماند با چالش و معضل خاصی مواجه نیست. با توجه به حساسیت زیست‌محیطی مناطق ساحلی، استمرار نظارت بر عملکرد تجهیزات، رعایت استانداردهای زیست‌محیطی و مدیریت اصولی فرایند دفع و پردازش پسماند، از الزامات حفظ کیفیت محیط‌زیست شهری به شمار می‌رود.

شهردار سرخ‌رود با اشاره به برنامه‌های عمرانی شهرداری در سال جاری اظهار کرد: بودجه مصوب شهرداری در سال جاری یک‌هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان است که با احتساب متمم، به ۲ هزار میلیارد تومان می‌رسد. وی افزود: اجرای دیوار حفاظتی رودخانه هراز، احداث پارک ساحلی به مساحت سه هکتار، ایجاد پارک بانوان، توسعه شبکه جمع‌آوری آب‌های سطحی و احداث تصفیه‌خانه فاضلاب شهری، از جمله پروژه‌های شاخصی است که در دستور کار مدیریت شهری قرار دارد.

کبود فیروزجایی درباره شبکه جمع‌آوری آب‌های سطحی گفت: این پروژه با هدف رفع آب‌گرفتگی معابر هنگام بارندگی دنبال می‌شود تا با تکمیل زیرساخت‌های لازم، مشکلات ناشی از تجمع روان‌آب‌ها در سطح شهر کاهش یابد. وی همچنین از برنامه احداث تصفیه‌خانه فاضلاب شهری خبر داد و افزود: کلنگ‌زنی این پروژه به‌زودی انجام خواهد شد. احداث تصفیه‌خانه فاضلاب، به‌ویژه در شهرهای ساحلی، از اهمیت مضاعفی برخوردار است؛ چراکه مدیریت اصولی فاضلاب و جلوگیری از ورود آلاینده‌ها به منابع آب و محیط‌زیست، از الزامات توسعه پایدار شهری محسوب می‌شود. در این میان، تأمین اعتبار، اجرای به‌موقع پروژه و تضمین بهره‌برداری استاندارد از تأسیسات، نقش مهمی در دستیابی به اهداف زیست‌محیطی خواهد داشت.

هم‌زمان با توسعه زیرساخت‌های عمرانی، مدیریت شهری سرخ‌رود حرکت به‌سوی استفاده از فناوری‌های نوین و توسعه زیرساخت‌های هوشمند را در دستور کار خود قرار داده است.